التاريخ :2019/05/19
الأداء المالي المتوقع لشركة العاصمة العقارية "العاصمة" التابعة لشركة
الصالحية العقارية "صالحية" خلال الأعوام من 2020 حتى 2024 (5 سنوات)
إعداد : مركز الجُمان للاستشارات الاقتصادية
مقدمة:
نظراً لكون "مشروع العاصمة" الذي تنفذه شركة العاصمة العقارية "العاصمة" من أكبر المشاريع العقارية التي يتم تنفيذها حالياً في دولة الكويت، فقد قمنا بإعداد سيناريو محتمل بتاريخ 08/05/2019 بإعادة هيكلة رأس مال "العاصمة" المملوكة لشركة الصالحية العقارية "صالحية"، كما قمنا بتاريخ 13/05/2019 بإعداد دراسة مختصرة وأولية عن مخاطر التركّز والملاءة المالية في "صالحية" في حال استمرار امتلاكها الكامل لـ "العاصمة" ، ونستعرض أدناه توقعات الأداء المالي لـ "العاصمة" للسنوات من 2020 حتى 2024، أي لفترة 5 سنوات لاستكمال أحد الجوانب المهمة عن الموضوع.
بناءً على الافتراضات المبينة أدناه، تتكبد شركة العاصمة العقارية "العاصمة" خسائر بمقدار 2.6 مليون دك في العام الأول لتشغيلها "عقار العاصمة" عام 2020، وذلك لسبب رئيسي، وهو التشغيل الجزئي للعقار، حيث تشكل المصاريف الثابتة مثل الاستهلاك وأعباء القروض والمصاريف الإدارية والتسويقية ضغطاً على قائمة الربح، بينما تحولت الخسائر في 2020 إلى أرباح في الأعوام من 2021 حتى 2024، علماً بأن مصروف الاستهلاك تم احتسابه بـ 50% في عام 2020 و75% في عام 2021 من إجمالي الاستهلاك الكامل لكل من السنوات 2022 حتى 2024 تبعاً لمراحل الانتهاء من تنفيذ المشروع المفترضة.
ويعتبر العائد الاستثماري "المحاسبي" متواضعاً على الاستثمار في "عقار العاصمة" حسب السيناريو والفرضيات الموضوعة في هذه الدراسة الأولية، حيث تبلغ أقصاها بمعدل 2.3% للأعوام من 2022 حتى 2024، ولا شك بأن العائد النقدي، أي باستبعاد بند الاستهلاك المؤثر يرتفع إلى 4.8% في السنوات المذكورة، وذلك على أساس نسبة تشغيل للعقار بنسبة 75%، وهي نسبة منطقية مبدأياً من وجهة نظرنا نظراً للمعطيات الإيجابية والمؤشرات السلبية المحيطة بالعقار والاقتصاد الكويتي، وكذلك المؤثرات الإقليمية بشكل عام، ونلخص المعطيات الإيجابية على سبيل المثال لا الحصر:
1. موقع العقار المتميز في وسط العاصمة الكويت.
2. التكامل والتجانس ما بين مكوناته الرئيسية.
3. مستوى التشطيب الراقي للعقار.
4. السمعة الجيدة التي تتمتع بها الشركة الأم "صالحية" وإدارتها للمشاريع العقارية.
5. جذب أسماء عريقة وعلامات تجارية مرموقة.
أما العناصر السلبية، فمنها على سبيل المثال لا الحصر الآتي:
1. الركود الاقتصادي العام في دولة الكويت.
2. ضعف الطلب على مساحات التجزئة نظراً لتطور التجارة الإلكترونية.
3. تذبذب النشاط الفندقي وبوادر وفرة المعروض في مقابل محدودية الطلب.
4. الاختناق المروري المرتقب في الشوارع المحيطة بالعقار، وذلك رغم مواقف السيارات الكافية ضمن المشروع.
5. عدم الاستقرار الأمني والسياسي في المنطقة.
استبعاد التشغيل الكامل أو قربه:
نظراً لضخامة المشروع ومقارنة المعطيات الإيجابية مع المؤشرات السلبية المحيطة به، فإننا نستبعد التشغيل الكامل لـ "عقار العاصمة" بنسبة 100%، أو حتى فوق 85% خلال السنوات الخمس الأولى من عمر المشروع، ورغم ذلك، فقد وضعنا سيناريو مستقل لفرضية التشغيل الكامل للعقار بنسبة 100% وذلك للتعرف على أقصى أداء مالي ممكن، ولو افتراضياً، حيث نصل إلى صافي ربح بمقدار 12.3 مليون دك، وهو نحو ضعف صافي الربح السنوي المقدّر في قائمة الدخل البالغ 6.2 مليون دك للسنوات 2022، 2023 و2024، وعلى أساس التشغيل الكامل للعقار فإن العائد المحاسبي – وهو صافي العائد على الموجودات – يبلغ 4.5%، ويرتفع إلى 7.1% باستبعاد أعباء الاستهلاك، وهي النسبة السائدة حالياً بالنسبة للعقارات التقليدية، والتي تبلغ نسبة إشغالها نحو 100% بشكل عام، ونعتقد أن ذلك يؤكد منطقية تقديراتنا لقائمة الدخل التقديرية لـ "العاصمة" خلال السنوات من 2020 حتى 2024، ولو بشكل مبدأي.
من ناحية أخرى، نود أن ننوه إلى إعلان "صالحية" تأجير 60% من مركز التسوّق خلال العام 2018، أي قبل سنتين من إنجازه، ولا شك أن ذلك إنجاز تسويقي مهم، لكن مركز التسوق يشكّل نحو ثلث المشروع تقريباً، وليس كامله، كما أن الاتفاقيات الموقعة مع الزبائن هي مجرّد خطابات نوايا كما يبدو، أي أنها غير ملزمة 100% للطرفين، حيث قد تطرأ مستجدات مهمة من تاريخ التوقيع إلى تاريخ التسليم، والتي قد تفوق فترة سنتين من شأنها إلغاء أحد أو بعض تلك الاتفاقيات دون شروط جزائية جسيمة كونها مبدأية أو في مقام خطاب النوايا.
كما تجدر الإشارة إلى أن توقعات نسب التشغيل التي تم وضعها في الدراسة الأولية الموجزة تعتبر افتراضات فضفاضة، وربما إلى حد كبير، حيث أن احتسابها بشكل شبه دقيق في ظل غياب المعلومات لدينا يعتبر أمراً شبه مستحيل، بل مضيعة للوقت والجهد، خاصة لتعدد مكونات المشروع ما بين مركز تسوّق وفندق وبرج مكاتب .. إلخ، حيث أن لكل جزء تفاصيله في احتساب نسبة الإشغال، والتي هي غير متوفرة لنا بكل تأكيد، وعليه تم استخدام نسبة تشغيل مفترضة، بحيث تكون عامة للمشروع بنسبة 75% في حدّها الأعلى، وذلك على أساس إجمالي القيمة الرأس مالية للمشروع البالغة 270 مليون دك كما أسلفنا.
المعطيات الأساسية لدراسة جدوى المشروع:
نعتقد أن "صالحية" كانت تتوقع عائداً لـ "عقار العاصمة" بنحو 7% على الأقل عندما أعدت الدراسات المالية والفنية والتسويقية الخاصة بالمشروع، كون ذلك المعدل السائد وهو المقبول ولو نظرياً لتنفيذ مشروع عقاري حسب معطيات الاستثمار العقاري في دولة الكويت، وذلك وقت التفكير في هذا المشروع، إلا أننا كما أسلفنا في تقريرنا الأول عن المشروع الصادر في 08/05/2019 فإن فكرته تبلورت في عام 2000، وتم استقطاب مستثمرين من خلال بنك الكويت الوطني بنصف قيمة المشروع في وقت لاحق، إلا أنه تم تعليق المشروع لعدة سنوات لإشكالات مع أحد أو بعض المؤسسات الحكومية المنظمة والمرخصة للمشاريع العقارية، وقد تم البدأ في تنفيذه بعد نحو 10 سنوات من بدء فترة التعليق، أي في نهاية عام 2015، حيث نعتقد أن طول تلك الفترة، وكذلك فترة التنفيذ – التي ستبلغ نحو 4 سنوات بمجموع 14 عاماً – شهدت تطورات مهمة في الوضع الاقتصادي للدولة والنمط الاستهلاكي والثقافة الشرائية وتعدد مراكز التسوق وحدّة التنافس ... إلخ، والذي أدى إلى مؤثرات سلبية في معظمها لم تكن في صالح "مشروع العاصمة" بشكل عام، إلا أن إيقاف مشروع عملاق بتكلفة مبدأية وإجمالية بـ 270 مليون دك (885 مليون دولار) يكون صعباً بعد البدء فيه، وبالتالي، ربما يكون الاستمرار فيه هو الخيار الوحيد، وذلك رغم ارتفاع عنصر المخاطرة بالتوازي مع تنفيذ مراحل المشروع، أي أن المخاطر كانت منخفضة عند أولى خطواته التنفيذية بالمقارنة مع المخاطر الحالية، والمرشحة للارتفاع عند إتمام إنجازه.
آفاق المستقبل:
رغم التحديات المرتبطة بـ "عقار العاصمة"، والتي جعلت عوائده متواضعة نسبياً حسب الفرضيات الموضوعة في هذه الدراسة المختصرة الأولية، والتي تحتمل النقد والجدل بكل تأكيد، إلا أن المشروع يعتبر رابحاً بشكل عام، وهذه نقطة إيجابية مهمة، وذلك كون العقار استثماراً طويل الأجل، وبالتالي، هناك احتمال لانتعاشه وتحسن أرباحه مستقبلاً، وذلك في حال اعتبار أننا نعيش حالياً دورة اقتصادية هابطة التي ستعقبها دورة اقتصادية صاعدة، ولو نظرياً، حيث تصدق المقولة الشهيرة عن العقار" بأنه يمرض ولكن لا يموت".
القدرة على سداد القروض:
افترضنا في الدراسة الموجزة الأولية بدء سداد القروض اعتباراً من عام 2025، أي خارج النطاق الزمني لسنوات قائمة الدخل المقدرة من الأعوام 2020 حتى 2024، وذلك بفرضية فترة سماح لسداد القروض تنتهي بنهاية عام 2024، كما تم افتراض اقتراض 85 مليون دك لتمويل 50% من قيمة البناء الأولية البالغة 170 مليون دك، ولا شك بأنه لا تتوفر لدينا التفاصيل الخاصة بقيمة الاقتراض ومواعيد سدادها وشروطها ...إلخ الموجهة للمشروع، وعليه، تم استبعاد سداد تلك القروض لتفادي التعقيدات التفصيلية المرتبطة بها، ويمكن القول بأن مدى نجاح "عقار العاصمة" مرتبط بالنجاح في سداد القروض، حيث أن القدرة على سداد أقساطها بشكل منتظم حتى دون توزيع أرباح للمساهمين خلال السنوات الـ 5 أو حتى الـ 10 الأولى للمشروع يعتبر نجاحاً "جوازاً"، وذلك بالنظر إلى الظروف السلبية المحيطة بالمشروع والحالة الاقتصادية العامة في الكويت بشكل عام، وأيضاً الوضع الإقليمي المقلق، وذلك رغم توفر عدة إيجابيات تم تحديد بعضها آنفاً، ويمكن القول باختصار، وفي ظل الظروف غير المشجّعة حالياً والمتوقع استمرارها لخمس سنوات قادمة على الأقل حسب تقديرنا المتواضع، فإن قدرة "عقار العاصمة" على خدمة مصاريفه وأعباء قروض وأقساطها يعتبر نجاحاً رغم فرضية عدم استطاعته توزيع أرباحاً على ملاّكه.
القدرة على بيع حصة رئيسية من شركة العاصمة العقارية "العاصمة":
بعد وضع تقديرات للوضع المالي لـ "عقار العاصمة" التي تمتلك "العاصمة" المملوكة بنحو 100% لشركة الصالحية العقارية "صالحية"، وذلك وفقاً لسيناريوهات مفترضة، نرجع إلى أصل الموضوع، وهو ما تم طرحه بتاريخ 08/05/2019 بعنوان: سيناريو محتمل لإعادة هيكلة رأس مال "العاصمة" التابعة لـ "صالحية"، والمتمثل في بيع 50% من "العاصمة"، حيث أن سيناريو البيع أصبح صعباً نسبياً في حال تحقق الأرقام المفترضة التي تم التوصل إليها أو قريباً منها، خاصة إذا تطلّعت "صالحية" لتحقيق ربح من عملية البيع، حيث أن صافي العائد الاستثماري المتوقع والبالغ 2.3% على أساس تكلفة المشروع لا يُرضي المشتري، وبالتالي، لن يقوم المستثمر بالشراء إلا بتحقيق عائد بنحو 7%، وهو ما يعادل الفرصة البديلة المتوفرة، وعليه، سيطلب تخفيضاً عن التكلفة، والذي سيتسبب بالخسارة على ملاّك العقار.
وحسب المعطيات أعلاه، فإننا لا نتوقع تحقيق "صالحية" أرباحاً رأس مالية في حال بيعها لجزء من حصتها في "العاصمة"، وذلك في ظل السيناريو الوارد في هذه الدراسة الأولية والموجزة، وأيضاً بافتراض تنفيذ صفقة البيع وفقاً لقواعد العرض والطلب السائدة والحقيقية، بالتالي، يبدر السؤال المهم: هل ستبيع "صالحية" جزءً من حصتها في "العاصمة" بالتكلفة؟ أو بخسارة؟ وذلك لتجنب تحمل مخاطر التركّز والملاءة المالية التي تم التعرّض إليها في دراسة موجزة وأولية بتاريخ 13/05/2019، وبالتالي، يبدر السؤال الجوهري الذي يطرح نفسه: هل ستبيع "صالحية" جزءً رئيسياً من "العاصمة" مع احتمال تكبّد خسارة مؤثرة لتفادي ارتفاع مخاطر التركّز والملاءة المالية وغيرهما؟ أم ستتحمل تلك المخاطر لتجنب خسائر البيع؟ لا شك أن الإجابة الحاسمة غير متوفرة الآن، لكنها حتماً ستأتي في القادم من الأيام أو السنوات.
وفي الختام، نأمل أن نكون قد قدمنا لمتابعينا الكرام دراسة مختصرة وأولية "Pilot Study" من ثلاثة أجزاء عن احتمال بيع "صالحية" لجزء من مساهمتها في "العاصمة"، وذلك لتجنب مخاطر التركّز والملاءة المالية، وأيضاً التوقعات المالية لـ "عقار العاصمة" ومؤشراته المالية ومعطياته الاستثمارية، وبالتالي، أثرها على عملية البيع المفترضة، وكذلك احتمالات الربح والخسارة المرتبطة بها.
بعض الفرضيات التي تم الاعتماد عليها في توقعات قائمة الدخل لـ "عقار العاصمة"خلال السنوات من 2020 حتى 2024 (5 سنوات)
* تم تقدير سعر الفائدة بـ 5% بناءً على سعر الخصم المحدد من بنك الكويت المركزي البالغ 3%، بالإضافة إلى 2% هامش البنك المتضمن أيضاً الرسوم البنكية وغيرها غير المرتبطة بسعر الفائدة.
* تم افتراض عدم وجود "خلوات" للمساحات المؤجرة، وذلك لتبسيط الدراسة الموجزة من جهة، وأيضاً لاستبعادنا استلام "خلوات" في ظروف الركود الحالية، وأيضاً لجذب الأسماء المشهورة كمستأجرين، والتي تشكل قيمة مضافة وتضيف نوعاً من الاستقرار للمساحات المؤجرة.
* نسبة الاستهلاك المقدرة هي 4%، وهي متوسط نسبة استهلاك لأصول متباينة من حيث العمر الافتراضي، وذلك من 50 عاماً للأعمال الخرسانية إلى 5 أعوام لأجهزة الحاسب الآلي، وذلك على أساس القسط الثابت.
* لم يتم الأخذ بالاعتبار متغيرات الانخفاض في قيمة الأصول والعقارات الاستثمارية على قائمة الدخل لصعوبة تقديرها ولو بشكل فضفاض في الوقت الحالي.
* تم احتساب الإيرادات التشغيلية للمشروع بنسبة 10% من قيمته الإجمالية، وذلك رغم اختلاف مكوناته من مركز التسوّق وبرج مكتبي وفندق ...إلخ، وذلك لتبسيط الدراسة الموجزة وللخروج من التفاصيل التشغيلية المرتبطة بكل جزء من مكونات العقار، والتي هي غير متوفرة.
* تم مجازاً افتراض إنجاز 50% من المشروع خلال عام 2020، وبالتالي، جاهزيته للتشغيل، كما تم افتراض إستكمال إنجاز المشروع خلال عام 2021، وذلك بناءً على تصريحات رسمية من مسئولي الشركة الذين حددوا الإجزاء التي سيتم تشغيلها في 2020، والأجزاء التي سيتم تشغيلها في 2021، إلا إننا افترضنا ما ورد أعلاه لتجنب التفاصيل التشغيلية لكل جزء من أجزاء المشروع.
* تم افتراض اقتراض 50% من تكلفة البناء البالغة 170 مليون دك مبدأياً، أي بقروض 85 مليون دك يبدأ سدادها اعتباراً من بداية عام 2025 الذي لا يدخل في النطاق الزمني للدراسة الموجزة.
e – mail: info@aljoman.net website: www.aljoman.net
